荆州楼市调查五：房价未来走势如何 是否回归理性？

　　荆州新闻网消息：荆州楼市波动后，是继续上涨还是下跌，这个大家都不好妄加断言。但是，业内人士还是有着自己的分析。

　　全国70个大中城市房价下降北上广深库存堪忧

　　据新京报报道，地产界著名的“预言家”、北京华远董事长任志强，在今年年初参加新京报活动时就表示，“我做了十几年房地产报告，今年第一次提出‘风险’两个字。”当时，任志强就预言，今年销售的问题会比较大。

　　如今，2014上半年已经收官，事实证明，任志强又一次对了。无论全国楼市还是北京楼市的销售量，上半年都明显下行。

　　万达的入驻，为本地楼市注入一剂“强心针”，从长远来看，业内业外不少人依然看好荆州市场

　　在北京以外的城市，房价的松动也早已经开始。从年初杭州、常州等多个地方传出“降价”开始，二三线房价的松动就已经成为趋势。在高策地产服务机构董事长陶红兵等业内人士看来，二三线城市的供应压力直接导致了市场的下行。

　　据了解，截至5月，包括四大一线城市在内，35个被统计城市，商品住宅库存同比增长20.1%，再创历史新高。

　　国家统计局发布的1-5月数据显示，前5月，全国商品房销售面积为36070万平方米，同比下降7.8%，降幅比1-4月扩大了0.9个百分点。其中住宅销售面积下降9.2%。

　　2014年上半年落幕，无论地方政府、房地产企业、买房人都在市场的变化中经历了考验。

　　库存压力逐步走高武汉房价首次环比止涨

　　另外，我们再来看看湖北省省会武汉市的房价走势情况。

　　据新华网7月2日讯，2014年转眼过半，纵观上半年楼市，市场预期不明，购房者持续观望。今年以来，随着武汉房地产市场成交量放缓，库存压力逐步走高，多个项目频频上演“降价风波”。下半年武汉楼市库存压力将集中体现，专家表示若市场去化速度持续放缓，政策松绑的呼声或将增大。

　　在市场观望的低迷行情中，武汉楼市商品房库存压力进一步攀升。面对市场上的“去库存”的压力，各个楼盘“以价换量”的促销力度也越来越大，武汉新增商品住宅价格在连续近20个月的上涨后首次止涨。今年5月，武汉新建商品住宅价格与4月持平，环比涨幅为零，这也是自2012年10月以来武汉房价首次环比涨停。

　　为了应对楼市持续下行、库存累积的局面，国内部分城市开始从政策微调方面对房地产市场进行救市，“救市”俨然已成为房地产行业近一段时间以来的关键词。

　　继2013年11月升级版限购令“汉七条”出台后，武汉“分区调控”、“松绑”等消息也层出不穷。6月中旬，武汉市人社局下发了“放宽高校毕业生落户政策”的通知，大学生落户武汉的限制条件进一步放宽，一定意义上增加了武汉刚需购房者的人群。落户政策的升级一度被人们看作是武汉刺激楼市的举措。

　　荆门楼市观望气氛渐浓宜昌襄阳出现降价趋势

　　一二线城市楼市感受到了销售压力，三四线城市压力更明显。

　　据统计，今年1-4月，荆门市房地产开发企业房屋施工面积1162.34万平方米，同比增长41.72%，房屋竣工面积47.02万平方米，同比增长68.98%。但全市商品房销售面积增幅比1-3月份回落13.52个百分点。荆门市房管局负责人介绍，荆门房地产市场运行平稳，受银行向房企限贷和银根紧缩等宏观调控因素影响，市场观望气氛渐浓，部分区域新建商品住房库存压力加大，房地产开发企业将面临资金紧张的压力，市场风险逐步集聚。

　　据统计，宜昌城区今年5月前三周商品房共成交近800套，虽然自4月末宜昌开始了一系列楼市优惠活动，拉升了五月第三周成交量，全市整体量价齐平，但从成交金额和均价分析，西陵区、点军区都出现了较大幅度的降价，表明原有的水分被挤出了一些。

　　在襄阳，据该市住房保障和房屋管理局统计，今年一季度，襄阳市区商品房共成交5199套，同比增长46.04%。但4月份，形势就发生变化，襄阳市商品住宅备案成交1275套，环比减少41%，同比下降7.48%。

　　湖北省社科院经济研究所所长叶学平教授表示，今年进入二季度以来，全国楼市风向有所变化，武汉楼市虽然受到些影响，但只算是短期的市场波动，省内三四线城市没有大城市的经济、产业基础，吸纳人口能力也差一些，加上前几年开发量较大，面临着购买力透支的问题，一旦库存量过大，遇到的风险将会比武汉更大，扭转起来也更困难。分类指导，消化存量，控制新开发总量，仍是三四线城市要努力做到的事。

　　顺驰率先降价后  荆州房价将何去何从？

　　顺驰降价促销，是荆州楼市行情出现拐点了吗？其他楼盘是否也会跟着降价呢？

　　采访中，多位业主也表示，对荆州市场有信心

　　记者调查后了解到，北京路的沙市花园均价在5600元左右、人信汇均价为7500元，价格未出现松动；江津路的国际华侨城均价为6700元，香榭丽都均价为6300元，价格保持平稳，豉湖路的中豪明珠城均价为5100元，仅部分楼层有小幅优惠。沙北新区的楚天都市佳园均价在6500元以上，城市御园均价为5500元左右。

　　顺驰推出100套特价房，随后不少楼盘拿出少量房源在进行促销活动。但荆州绝大多数楼盘的价格依然坚挺，表示不会降价，荆州的房价走向显得扑朔迷离。

　　根据荆州市国土资源局的招拍挂数据显示，2014年截止到五一，荆州土地成交土地18宗，成交面积107.02万平方米，总成交金额22.2亿元。经过2月世纪金源在荆州拿下开发区7地块之后，3月土地市场平静下来，而至4月竹叶山和百盟纷纷成功摘牌。截止2014年“五·一”，荆州市商品房住宅供应量163.69万平方米，成交26.89万平方米，库存面积136.8万平方米；非住宅供应量43.86万平方米，成交2.66万平方米，库存面积41.2万平方米。无论是住宅，还是非住宅，整个商品房去化较弱，加上目前在建和即将开工的新盘，将供应的300万方，库存压力较大。

　　从供求关系来看，数据显示，2013年，荆州中心城区批准预售网签商品住宅19595套，比2012年增长146.1%，面积214.6万平方米，同比增长151%；与此同时，楼市的销售也出现了量价齐升的现象。网签公开数据显示，2013年，荆州中心城区网签销售9817套商品房，面积102.46万方，比2012年同比增长38.4%。由此看出，如果2014年销售业绩依然保持2013年的速度，去年中心城区的商品住宅库存还有112.14万方，也需要荆州市民消化整整一年。而截至目前，荆州中心城区又有近40个新的楼盘项目开工建设，其中，春秋府、人信汇等六个大的楼盘也已经在上半年开盘预售。这在一定程度上，加大了荆州中心城区的商品住宅库存量。按照市场的供求规律，房价出现大幅上涨的可能性不是太大。

　　从房地产产业在固定资产投资和财政收入中所占的比重来看，市招投标信息网数据显示，2013年荆州城区土地出让城郊5709亩，同比下降24.1%，而成交价却达到了32.65亿元，同比增长8%；土地供应相对减少，但土地价格却相对提升，这在一定程度上，提高了房地产开发的成本，也在一定程度上降低了商品房降价的可能性。

　　从刚需与投资的比重分析，专家认为，从基础设施的建设来看，中心城区网签的商品房，大多用于市民的自住，而新区的楼盘，购买的市民则以投资居多。加上大量还迁户低价买卖还迁房，也在一定程度上造成了商品房短期价格的波动。从住宅价格泡沫指数来看，荆州目前的房价收入比一直控制在8比1左右，虽然高于国际水平6比1，相对于北京上海等一线城市的19比1来说，比例并不高，由此推断，荆州房地产行业的泡沫并不明显。

　　业内人士分析，顺驰降价促销并不能代表荆州整个房地产市场价格走势，从去年到今年上半年，全国部分一线、二线、三线城市，以大幅度促销、提升销量、回笼资金、降低资金风险的方式比较多。房地产市场并没有因为个案引起市场大幅降价。

　　不过，尽管顺驰降价促销没有给荆州房地产造成严重的影响，但是房价回归市场理性已是不争的事实。记者采访多家房地产销售人员后，听到得最多的词就是“理性”两字。

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