央行发布房贷新政：荆州首套房商贷首付有望降至两成

　　中国人民银行、中国银行业监督管理委员会2日下午发布通知，调整个人住房贷款政策：

　　不限购城市首套房首付比降至25%

　　在不实施“限购”措施的城市，居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款，原则上最低首付款比例为25%，各地可向下浮动5个百分点；对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通住房，最低首付款比例调整为不低于30%。

　　对于实施“限购”措施的城市，个人住房贷款政策按原规定执行。

　　结合不同城市实际情况自主确定最低首付款比例

　　在此基础上，人民银行、银监会各派出机构应按照“分类指导，因地施策”的原则，加强与地方政府的沟通，指导各省级市场利率定价自律机制结合当地不同城市实际情况自主确定辖区内商业性个人住房贷款的最低首付款比例。

　　根据借款人信用状况等确定首付款比例

　　银行业金融机构应结合各省级市场利率定价自律机制确定的最低首付款比例要求以及本机构商业性个人住房贷款投放政策、风险防控等因素，并根据借款人的信用状况、还款能力等合理确定具体首付款比例和利率水平。

　　加强住房金融宏观审慎管理

　　人民银行、银监会各派出机构应强化对房地产贷款资产质量、区域集中度、机构稳健性的监测、分析和评估；督促各省级市场利率定价自律机制根据房地产形势变化及地方政府调控要求，及时对辖区内商业性个人住房贷款最低首付款比例进行自律调整，促进银行业金融机构住房金融业务稳健运行和当地房地产市场平稳健康发展。

　　延伸阅读

　　46个限购城市仅剩5个！

　　据统计，截至2016年2月2日，此前实施限购的46个城市，仅剩5个城市(北京、上海、广州、深圳、三亚)没有取消限购。

　　◎影响

　　房贷再降“门槛”或主要影响二线城市

　　房贷首付款比例的再次下调，势必会加速一部分刚需群体入市。但分析人士指出，首付款比例降低了买房的“门槛”，但购房者贷款的还款压力并未减轻。而三四线城市由于银行房贷谨慎等因素，预计下浮可能性较小，政策将主要影响二线城市。

　　记者梳理发现，自从2014年9月以来，个人房贷首付款比例此前已经发生了四次变动。

　　2014年9月出台“9·30新政策”，对拥有一套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房，执行首套房贷款政策。同时，除了北上广深和三亚等五个仍在实施限购的城市，取消三套及以上的“限贷令”。

　　2015年3月出台“3·30新政策”，对拥有一套住房且相应购房贷款未结清的家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通自住房，最低首付比例调整为不低于40%；使用公积金贷款购买首套普通自住房，最低首付比例为20%；对拥有一套住房并已结清贷款的家庭，为改善居住条件再次申请公积金贷款购买普通自住房，最低首付比例为30%。

　　2015年8月，三部委联合发文，再次降低公积金贷款门槛：对拥有一套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请住房公积金贷款购买住房的，最低首付款比例由30%降低至20%。北上广深可在国家统一政策基础上，结合本地实际，自主决定申请住房公积金贷款购买第二套住房的最低首付款比例。

　　2015年9月，央行和银监会下发《关于进一步完善差别化住房信贷政策有关问题的通知》称，在不实施“限购”措施的城市，对居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款，最低首付款比例调整为不低于25%。

　　专家指出，无论是商贷还是公积金贷款，首付款比例两年间的持续下调，意在降低购房“门槛”，刺激房地产市场持续复苏。此次首付款比例下调的范围依然限定在非限购城市，这意味着执行限购的城市北上广深等一线城市不受该政策的影响。

　　“由于目前全国市场分化明显，预计各地对这一政策的执行力度将不相同。中原地产首席分析师张大伟说，预计积极响应的主要是二线城市。三四线城市的银行放贷谨慎，执行的可能性并不大。

　　中原监测的21个城市数据显示：今年1月二手住宅成交面积较去年12月同期上升2%，其中一线城市上升4%。无论是从新盘认购率水平还是从二手房成交走势，都可以看出购房者入市意愿仍较强烈。

　　“新政策实际影响有待市场观察，由于仅降低首付款比例，对于购房者的还款压力并未减轻。”张大伟说，一线城市限购，不执行新首付政策，但对心理预期影响较大。二线城市将是新政策主要影响区域。预计后续各省都将针对房地产库存出台不同力度的政策。

　　◎观察

　　湖北没有“限购”城市

　　新政或刺激居民购房

　　武汉早在2014年就取消了楼市限购政策，湖北其他城市也无限购。昨日，房贷首付款比例再次下调消息传来，提升了湖北居民买房的积极性。

　　张女士最近打算在宜昌城区购买一套住房，当得知首付款比例下调的消息后，她决定等一等。昨日，她给长江商报记者算了一笔账，目前宜昌新房均价约6000元左右，买一套100平方米的住房，大概需要60万元。如果首付比例由25%下降到20%，则可减少出3万元。

　　家住武汉中北路一小区的刘先生告诉记者，目前想再买一套房。按照目前政策，最低首付款为40%，“总价100万元的房子瞬间减少了10万元的首付款，实在让人心动”。

　　长江商报记者统计发现，截至1月22日，全国仅剩北京、上海、深圳、广州、珠海5个城市没有取消限购。

　　易居研究院副院长杨红旭表示，这一政策，是中央支持自住需求，化解房地产库存方针的具体落实，有助于刚需和首次改善需求的释放，未来还会有其他宽松政策出台，进一步促进楼市复苏。2016年，全国楼市将继续回暖。

　　财经视点

　　因城施策才能有效调控楼市

　　当下的房地产市场是复杂的，楼市分化倾向进一步加剧，极少数一二线城市的暴涨不能被解读为市场整体性回暖。在这样的背景下，只有真正坚持因城施策，才能有的放矢，使调控收到实效。在积压严重地区，主要工作是积极去库存；对少数价格暴涨、销售火爆的一二线城市，则必须坚持住房的居住属性，防止房价过快上涨。

　　对岁末年初房地产领域的判断与关注，不少专业人士认为主要集中在两个关键词上，一是“回暖”，二是“分化”。回暖主要体现在销售价格回升，分化则体现在价格、销售、库存等诸多方面。总之，如果用一个词反映房地产市场的特点，那就是“复杂”。

　　相当长一段时间内，一些业内人士把房价上涨视为房地产市场火爆的标志；相反，房价下降时，则认为楼市不景气。这种判断过于简单化。

　　国家统计局发布的数据显示，2015年12月，全国70个大中城市新建商品住宅同比综合平均涨幅7.7%，比上月又上升1.2个百分点。但在翘尾因素已基本消除的基础上，同比价格下降城市仍居大多数。再深入分析70个城市的具体数据可以发现，综合平均涨幅的提高主要是由北上广深等极少数城市拉动的。与此同时，还应看到，投资、建设、土地购置方面的长期态势及销售领域出现了一些新迹象。2015年，在具有先行意义的几个关键指标中，房地产开发投资呈逐月下降态势，全年累计已降至1%的新低；房屋新开工面积总体也呈下降之势，全年降幅为14%；房地产企业土地购置面积全年降幅为31.7%。去年末，商品房待售面积达71853万平方米，比上年末增加9684万平方米。

　　以上数据说明什么？一是楼市分化倾向进一步加剧，极少数一二线城市的暴涨不能被解读为整体市场回暖；二是以降息、降准、改变房贷政策、取消限购限贷限外等为主要内容的调控措施，确使部分有支付能力的改善性需求得到释放，但房地产市场并未出现整体性回暖。在这样的背景下，只有真正坚持因城施策，才能使调控收到实效。

　　在积压严重地区，主要工作是积极去库存。而要实现这一目标，切实鼓励开发商降房价是一个抓手。降房价既靠开发商悟性，也靠政府点拨。开发商和地方政府都应该明白，如果房价长期偏离价值、房价收入比长期高于正常水平，任何刺激措施的效果都只能是短期的或局部的。而在中国之大、人口之多、城镇化进程尚未完结、多数百姓收入还没有达到平均水平的现实面前，即使存在一定程度的房地产泡沫，也远未达到人人有理想住房的程度。鼓励开发商降价，让价格回归价值，就会创造更多有支付能力的需求，使房地产真正去库存，使开发商真正走出困境。

　　即使同为三四线城市，库存和积压情况也不尽相同。所以，应该通过普查或专项调查，摸清现有房屋存量和在建数量，对比人口规模、结构、住房现状、收入水平及城市容量，判断分析过剩程度，制定可行的去库存方案。如果降价仍不能有效消化库存，可以参考相关政策，将部分待售商品房改做廉租房。这将有利于在“去库存”的过程中，促进中低收入家庭或个人改善居住环境，也有利于企业走出困境。当然，对其中的具体细节，还要认真调研并兼顾各方利益。

　　对少数价格暴涨、销售火爆的一二线城市，则必须坚持住房的居住属性，防止房价过快上涨。如果投资行为继续拉高房价，必然加大价格背离价值的程度，既使更多中低收入者望房兴叹，也加剧了房地产市场的泡沫化程度，加大了潜在风险。所以，这些城市应继续实施现行的限购限贷措施，已经放松措施的应该适时恢复，切不可为短期增长因小失大。应该看到，即使在这些城市，如果坚持此前的调控原则甚至适度降低房价，也会释放更多潜在需求，满足更多刚需和改善性需求，使更多中低收入者的居住质量有所提升和改善。

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