"问题小区"何以嬗变?解码楚雄花园小区物业自治探索

原标题：“问题小区”何以嬗变？——解码楚雄花园小区物业自治新探索（上）

　　荆州小北门外，有个物业管理极其“另类”的美丽小区——楚雄花园。7月12日，记者探访“花园”，绿树花草相映成趣、鸟语花香醉人心脾，绿化优美，环境宜人，宛若私家园林。

　　而几年前，这里还是无物业管理、无主管部门、无物防技防的“三无”小区，与美丽搭不上边。

　　楚雄花园何以迅速脱胎换骨，成为真“花园”？小区业主杨万安道出了其中奥秘：小区自治在党的十九大召开之前筹备起步，在十九大精神指引下开花结果，终于换来了小区的“涅槃重生”。目前，小区内广夏细旃、治安良好，邻里和睦、一团和气。

　　“问题”小区何去何从

　　楚雄花园由荆州市宏达房地产开发有限公司2008年建成，共有8栋286户。建成之初，开发商为小区选配了物业管理公司。然而，业主们因怨怼开发商无法办理房产证，而迁怒于物业公司，纷纷拒缴物业费。几年下来，进驻小区的几家物业公司都无法维持运营，相继撤走。

　　业主们琢磨着，要自选物业管理公司。一番考察，大家选定了雄楚物业公司。然而，2017年1月雄楚物业公司也经不起亏损，“拜拜”了。一时间，楚雄花园成了名副其实的“三无”小区。

　　雄楚物业撤离后，小区的种种问题不断暴露：没有门房、道闸，外来人员随意出入，鱼龙混杂；公共区域停电停水，夜晚小区漆黑一片；公共厕所无人清扫，污物遍地、脏水溢出，恶臭熏天；小区垃圾成堆，蚊蝇飞舞、老鼠乱窜，车辆乱停乱放，刮擦事故不断、纠纷连连；家中失窃、电动车被盗、汽车被砸，治安事件时有发生……

　　“问题”接踵而至，小区何去何从？有业主认为，应通过“把垃圾堆积到门口的318国道上，阻断来往车辆通行”的极端方式，引起政府部门关注、协调；也有人提出，更换物业公司，引入新的“管家”；而更多的业主则在冷静地思考着，能否借鉴村委会的形式，尝试自治。

　　业主自治走上前台

　　自治，这个提法，最终成为“主流”。业主们回顾小区物业“十年风雨路”发现，与其换汤不换药，不如把整个模式换掉，试水自治。

　　“小区业主自治，虽然鲜有先例，但我们觉得这个法子可行，也值得尝试。”荆州区郢城镇河套社区党委书记朱定义说，了解到楚雄花园业主们的想法后，郢城镇政府、河套社区第一时间介入，一面主动承担楚雄花园的垃圾清运工作，一面和部分“有想法”的业主一起逐户做工作、缓和矛盾，指导和推动小区自治。

　　2017年3月，在郢城镇政府、河套社区及部分业主倡议、协调下，楚雄花园多次召开业主会议，成功改选、组建了新一届业主委员会。

　　“业委会是创新社会治理体制的重要力量，改组业委会是业主实现小区自治的关键所在。但是，楚雄花园以前的业委会，太涣散了。”朱定义说，改组业委会，是为了筹备自治、处理遗留问题。

　　改组之后，业委会成员利用休息时间，挨家挨户做工作，消解业主的顾虑。当时的一幕幕，令时任筹委会成员、业主刘茂至今印象深刻。他说，近一个月的持续“游说”，让他们如愿以偿地争取到了多数业主的信任。

　　同时，组织各楼栋分别推选出楼栋长，负责收取各楼栋的物业服务费。短短一个月时间，便有222户业主缴纳了物业服务费。

　　在解决了“群众基础”和“经费”问题后，小区的自治模式也在不断地讨论、磨合中成形。

　　最终，大家一致决定：收回物业配套用房，作为小区业委会办公场所；取消物业，由小区业委会承担物业管理重担，代替业主全盘管理小区，大事小事“一把抓”；成立临时管理团队，推举小区自治发起成员、业主李杰为业委会主任，带领大家义务管理小区。

　　2017年4月1日，楚雄花园业委会作为自治的执行机构，正式接管小区物业，走上自治管理的道路。

　　清扫转运垃圾、更换损坏的路灯设施、修剪小区绿化带……业委会一系列的运作，使小区面貌焕然一新。

　　然而，有限的物业服务费，在年久失修、矛盾集中的老旧小区面前毕竟是九牛一毛。业委会一时无法争取到所有业主的支持，小区的自治虽然走上前台，但问题和困难一直都在。甚至，隔三差五，便有业主打“退堂鼓”……

　　十九大报告指明方向

　　转机，出现在2017年10月。

　　党的十九大召开后，河套社区居委会组织党员干部收听收看了大会盛况。已有数年党龄的楚雄花园业委会主任李杰，是其中一员。

　　当看到习近平总书记在报告中提出“打造共建共治共享的社会治理格局，加强社区治理体系建设，推动社会治理重心向基层下移，发挥社会组织作用，实现政府治理和社会调节、居民自治良性互动”时，李杰顿感眼前一亮、豁然开朗。

　　“报告提出的这一点，不仅为楚雄花园自治指引了方向，更坚定了我们自治的信心。”李杰说，他和同伴组织业主们重点学习、研究、领会这一精神后，打“退堂鼓”的声音渐渐少了、小了。

　　“小区自治，符合报告提出的‘实现政府治理和社会调节、居民自治良性互动’精神，区、镇两级政府和我们社区都很支持。”朱定义回忆，十九大后，荆州区、郢城镇、河套社区先后在楚雄花园组织开展十九大精神宣讲，有针对性地重点宣讲政府治理和社会调节、居民自治精神。受到十九大精神洗礼后，原先那些不愿参与自治甚至冷嘲热讽的业主，也纷纷转变观念，主动加入到自治队伍中。

　　不仅如此，大家还琢磨着，要成立党支部，更好地发挥战斗堡垒作用。

　　于是，征得郢城镇政府、河套社区同意后，楚雄花园业主委员会党支部正式成立。为业主兢兢业业、义务服务了半年的业委会主任李杰，被推选为党支部书记。

　　党支部成立后，党员的先锋模范作用得以发挥。几位老党员和在房管部门工作的业主万登喜，肩负起了为大家跑腿申办不动产证的重担。经过数十次奔波、二十余次的沟通协调，楚雄花园已办理的土地、规划、施工等证件也由开发商移交给业委会。当年12月1日下午，市政府召开相关部门协调会议，讨论研究了楚雄花园办证问题。会议纪要下发后，政府相关部门先后补发了《土地批后核查》《综合竣工验收》。目前，业委会已向市不动产登记交易中心申请办理不动产权籍调查和不动产测绘，并申请不动产初始登记，困扰小区业主们十年的不动产权证办理问题终将迎刃而解……

　　“房屋的产权证和物业管理是大家的共同诉求。不能办理不动产权证，是广大业主的最大心病。业委会能够为大家解决产权证问题，肯定也能搞好物业管理。”业主彭眸深有感慨地说，如今的楚雄花园，是小区有业主入住以来管理最好的时期，而且，还朝着更健康的方向发展。（记者 叶俊）

编辑： 管理