还迁安置房涨价 父母出售未成年子女房产想反悔

　　【案情】

　　2015年5月，张某与李某夫妇签订《购房协议》，约定李某夫妇将登记在其女儿名下的一套某小区房屋以40万元的价格出售给张某。因房屋属于还迁安置房，李某夫妇承诺，将来再协助张某办理产权过户。

　　合同签订时，李某夫妇的女儿年仅5岁。合同签订后，张某按照合同约定向李某夫妇支付了全额购房款，房屋随即交付使用。谁知数年后，等到该房屋已满足过户条件时，李某夫妇却不肯办理过户，双方为此产生了纠纷。张某称，李某夫妇是因这几年房屋价格上涨而拒绝过户，构成根本违约。李某夫妇则搬出了《中华人民共和国民法总则》第三十五条规定：“监护人除为维护被监护人利益外，不得处分被监护人的财产”，因此双方签订的协议无效。对此给张某造成的损失，夫妻二人愿意予以适当补偿。李某夫妇的女儿附和道，《购房协议》未考虑她利益，应属无效。双方争执不下后诉至法院。

　　【诉讼】

　　法院审理认为，虽然《中华人民共和国民法总则》有上述规定，但该规定并非效力性强制性规定，并不影响《购房协议》的效力。且李某夫妇出售其女儿名下房屋时的价格明显高于拆迁补偿价格。

　　根据其女儿年龄情况，其女儿对房产的经营与管理应当尚不具备判断和独立表达真实意愿的能力。故涉案《购房协议》系双方真实意思表示，合法有效。同时，《购房协议》签订后，张某依约足额支付了购房款，全面履行了合同义务，且双方在庭审中均认可房屋已具备办理产权过户的条件，故判令李某夫妇及其女儿协助张某办理过户手续。

　　李某夫妇及其女儿不服一审判决，上诉至中级人民法院。二审驳回上诉，维持原判。

　　【评析】现在越来越多的父母把房产登记在未成年子女的名下，但出售未成年子女名下房产，不是想卖就能卖，也不是不想卖就能反悔。根据《中华人民共和国民法总则》第二十条“不满八周岁的未成年人为无民事行为能力人，由其法定代理人代理实施民事法律行为”之规定，《购房合同》签订时，李某夫妇的女儿为无民事行为能力人，其父母以监护人的身份代其签订《购房合同》并不违反法律禁止性规定，且根据《中华人民共和国民法总则》第三十四条第三款“监护人不履行监护职责或者侵害被监护人的合法权益的，应当承担法律责任”之规定，即便李某夫妇代其女签订合同的行为损害了其女的利益，法律也仅规定由监护人来承担相应责任，并非由此来否定合同效力并由合同相对人承担责任。

　　此外，本案中李某夫妇出售其女名下房屋时的价格明显高于买入价格，且并非唯一住房，李某夫妇以合同无效为由抗辩，有悖于维护诚信的市场交易秩序，应以认定合同有效为妥。(记者 刘思楫 通讯员 李亮 整理)

编辑： 管理